漫談地產(貸款)系列之七十五  房東不可忽略房客修繕要求

開利地產負責人 李秉信

     這兩年來在洛杉磯蓬勃發展的物業市場中， 除了購買正常的住家物業外，鍾意於投資收租商業地產的買家越來越多。 這個道理是很簡單的， 洛杉磯出租物業房租和其他全美主要城市比較起來，是不便宜的， 然而房價在這波次貸風暴衝擊下， 漸趨合理。 房租相較於房價而言， 可以說是非常高回收的投資。 相較於近於天價的中國及台灣房市， 無庸置疑的，美國物業市場成為外來投資客的首選。 但是每件事情都是一體兩面， 一刀兩刃。 難道買了出租物業以後， 就可以高枕無憂， 坐收房租收益， 並坐享房價的增值嗎？殊不知， 美國是個注重法令的國家， 尤其重視弱勢族群。 房客相較於房東而言， 常常處於被動， 也是在受保護的族群之一。 碰到居心不良的房客， 會利用法令上同情租客的立法精神， 賴繳幾個月房租。 若是房東不理解在法律上應進行的程序， 恐怕就會居於劣勢。

    嚴格的來說，加州的房地產法， 在設計上，是蠻偏向於房客的權益保障。 也就是說，這些年頭， 在洛杉磯想做房東。必須先把租賃法令有個全面瞭解， 不可一知半解， 更不可以一廂情願。 否則遇到個熟捻租賃法的惡房客，詭計多端，想耍賴不交租，就會絞盡腦汁，設下圈套來佔房東的便宜，房東不小心掉入其中，就會大失錢財。筆者負責的物業出租經營公司， 近日就遇到個非常暸解租賃法的房客， 把一個只是欠租的糾紛， 引導成一個非常棘手的案子， 讓房東吃足了苦頭。 兩年以前， 房東出租了一棟房子給一對夫妻， 在申請租賃時，這兩個人都有非常高薪水的行業， 而且信用分數及工作紀錄都無懈可擊， 因此房東決定把物業租給這對夫妻。但是好景不常，幾個月前，兩人都被公司裁員及解雇， 沒有能力付租。由於房客不繳租，房東就按加州房東房客法的要求，給了房客三天「繳租否則搬家」的通知。

     三天之後， 房東沒收到租金，接著就到法院提訴，繼續驅逐程序。房客僱用了律師為他辯護。房客的辯解是，房子缺乏可居住性，所以他有理由拒絕支付租金，但在答辯書上並沒具體陳述，房東是那一項修理工作沒完成。房東告訴經營公司說， 每一項房客所提出的修繕要求， 他都有逐項完成， 自認為理直氣壯， 一定沒有違法之處。 筆者提醒房東， 諸如像熱水器， 暖氣爐， 煙霧警報器及長霉等類似要求， 是否有依照房客的請求， 按時修理完成。 房東回憶到，之前房客曾經通知房東，房子沒有熱水，當時房東也按部就班，即時派遣工人給他修好。但是，工人去檢查熱水器後告訴房東說，他發現熱水器的火苗沒點燃，以為這就是沒熱水的原因，所以他把熱水器點燃後，也沒有照相存證， 也沒有要求房客簽收修理單。就離開場地了。房東以為這問題已經解決了，於是從此也不再留意它。

     出乎所料，開審當日，房客卻作證說，房子沒熱水， 所以他一個月沒有熱水可用。而且房客都有拍照存證， 也有和瓦斯公司聯絡的電話紀錄， 可以說是有備而來。房東因事先覺得理直氣壯， 這是個一定會嬴官司，沒料到房客竟然出此下策，所以沒作好準備，提前通知工人上庭作證，而且房東就熱水器修繕工程，也提不出任何報告以及相片為證。面對法官解釋時，房東的說辭有一點吱吱唔唔，有口莫辯，因此法官就不相信她的證詞。於是法官最終的判決是，因為房東沒提供熱水，房子缺乏可居住性，所以按加州法律，房客有權要求把租金調降。但是，房客仍然需要繳租，前提條件是房東必須先把熱水器修好。

    為了證實房東有遵守判決，法官命令雙方再次回來法院稟告，是否已完成各方在判決書下應履行之義務。按判決書的要求，房東再派遣工人回去做第二次檢查，工人仍然發現熱水器的火苗沒點燃，於是又將火苗點燃。到了第二次開審日，房東有備而來，和工人一起上庭，法官證實雙方已履行各方義務，沒宣佈誰是勝方之下，就讓雙方回家了。房東以為案子結束了，但不久後，房東卻接到對方的通知，要求法院判房東支付房客九千元律師費。所提出的理由是，租約規定，凡因為此租約而發生訴訟，敗方必須負責勝方的律師費。房東覺得莫名其妙，於是她向律師詢問。律師表示，加州法律規定，房東有責任保證出租屋的「可居住性」。一般而言，房子若缺乏「可居住性」，房客有權拒繳租金，房東無權驅逐房東。並非任何一個須修項目，都會導致房子被法院視為缺乏「可居住性」。

      在可居住性的主張上，房東在這方面的失責必須是實質，而不是微不足道的。造成出租屋失去「可居住性」的情況不少，包括但不限於在房子缺乏熱水、暖氣，或有漏水等， 加州地產法律規定上有所失責之處。對於房客在逢有不可居住這種情況存在時，房客有義務即時通知房東，並給予他合理的機會去糾正，否則房東不能算是違法。這塊法條區域的立法精神， 是在保護弱勢的房客， 在遇到強勢無理的房東時， 能夠依法力爭， 保障自己居住的品質， 也是個最容易有理遲交房租的主張。 但是本是保護房客的立法， 被越來越多心存不軌的房客所利用。 有經驗房客 知道，不可居住性保護房客的法條， 可以在訴訟時得到法官同情的判決。 於是房客各種千奇百怪主張出租物業不可居住性的理由， 紛紛出爐。 房東在接到房客的修繕通知時， 不可等閒視之。 不但須要即時修理， 更要有人證及物證， 對於房東的權利才有保障。

    在這個案例而言，由於房東第一次開審時，太有把握，忽略了人證及物證的充份性。 相較於房客的準備妥當，有備而來， 在不可居住性的主張上， 房東是居於劣勢的。法官很可能相信了房客的證詞，認為她未盡維修責任，因而作出以上判決。在一般的民事訴訟案中，勝負的決定是取決於到底那一方從中獲得最高的利益。以房東的情況而言，由於房子缺乏「可居住性」，而房客又及時支付了調降之後的租金，所以房東驅逐不成功，房客從中獲得的利益比房東高，因此敗方應該是屬於房東，儘管房東也的確有從案中取得所欠租金。這次繳了九千元的學費，房東輸得慘不忍睹，於是下定決心，以後若還有驅逐案，肯定會在開審前好好準備。 面對房客的修繕要求上，不但要即時完成， 更要有所證据，以免遭受同樣的下場。