漫談地產(貸款)系列之四十九 抵押貸款專員的管理法規(2)
開利地產負責人 李秉信
在2006年及2007年間, 美國地產進入了前所未有的噴火行情。 不但是待售屋在市場上存貨少得可憐, 就算是在市場上待售的物業, 價錢高得令人嘖嘖稱奇, 筆者曾經在媒體上為文警告當時的買者, 以這樣屋齡, 這樣屋况的物業,怎麼可以賣到如此不合理的天價。 這樣的交易,只能用被利潤衝昏頭,來形容這個不合理的市場。 雖說地產買賣的市場, 本來就是一個願打, 一個願挨的兩廂情願。然而, 看清楚金融風暴推波助瀾的幕後元凶, 乃是來自於太過浮濫的放款, 以及充斥在市場上華而不實的貸款廣告, 甚至這樣的文宣, 已經近乎詐欺般的放款宣傳。 而且業者在媒體上投入大筆的廣告經費, 漫天撲地的大肆宣傳。 在那地產極為瘋狂的兩年間, 把自己的房子重新貸款, 拿出現金加入炒房, 似乎是當時的全民運動。
尤其在2006年時,這些近乎零頭款, 零費用, 低得令人無法置信的前期貸款利率, 更掀起了炒紅房市的序曲。 這些看起來近似不用還的貸款廣告,吸引一波又一波對於貸款產業不甚熟捻的炒房族, 不計較無法負擔的後期貸款利率, 只想短綫操作, 賺了就跑。 深怕錯過了這個千載難逢,日有一價的地產市場, 就喪失了賺錢的良機, 那時候的買主, 只要看到物業上市, 價錢不回, 屋況不驗,紛紛像飛蛾撲火般的跳入賣場。 然而地產泡沫終究有被剌破的時候, 次貸風暴的傷害力不僅針對美國, 更波及了全世界。 在2010年出爐的抵押貸款專員的管理法規, 就針對不實的貸款廣告, 訂定了極為嚴格的規定。 其中幾條具體的規定如下:
A。貸款處理廣告或是廣告包銷商,當通過貸款廣告或其他方式,溝通或提供貸款信息。 這樣的媒體,包括名片,信紙,宣傳冊,標誌,率列表,或其他宣傳物品使用。 不論是個人,或是將執行的按揭貸款專員的任何活動,都必須取得許可證代理,作為按揭貸款專員。否則不得承作這樣的貸款廣告。 也就是說, 所有的貸款廣告都有法源根據, 不得肆意任為。
B。 只有領有貸款專員執照的經紀人, 才能從事貸款廣告或包銷商廣告活動。 其他未領照的個人,不得向公眾表示,通過廣告或其他方式的溝通或提供信息,包括名片,信紙,宣傳冊,標誌,率列表,或其他宣傳物品使用,任何有關貸款活動的廣告。 只有領照的個人, 才有資格可以執行任何按揭貸款專員活動。
C。 任何受僱於按揭貸款專員的獨立承包商, 但未領有貸款專員執照者,不得從事在處理廣告,或包銷商為住宅按揭貸款的貸款的活動。除非獲得並維持按揭貸款專員的認可。每個獨立的承包商貸款或承銷商, 必須獲得並維持代理。 並根據本條作為按揭貸款的專員, 他們都應擁有並保持一個有效的唯一標識符由NMLS號碼。
而且地產局規定,任何一個按揭貸款專員在承作抵押貸款的廣告, 都必須就其廣告活動提出報告。 加州貸款法規要求必規定。 自二零一零年一月一日起,所有持牌人必須到房地產局報告,如果他們作出安排,或住宅物業,1至4個單位作抵押的貸款服務廣告。該報告必須由廣告活動開始後30天之內,必須完成在線表格RE 866 -按揭貸款活動通知。而當廣告事件不再執行,或不打算執行貸款發放住宅按揭貸款,貸款專員應填寫並提交在線更新RE 866, 做出徹銷的通知。
此外, 現行的地產及貸款法規也明白的規定, 不論是貸款專員選擇繼續保留, 或是取消您的住宅按揭貸款的專員地位。 當然也包括更新您的狀態,如果貸款專員將要執行的住宅按揭貸款活動,維修資金的進出,買/賣筆記等,這些活動不包括發起貸款專員背書,那麼只要貸款專員的仍舊持有有效的執照,必須依照法規做出一定的RE 866通知, 在呈報的紀錄中, 必須準確地反映每個活動中的細節和金額。貸款專員若未依照法規陳述執行的活動, 會被課予罰款。罰款的額度, 由申請未能提交所需的通知起日開始計算。報告未依規定提交立案的第30天起,每天一百元(100美元),此後以不超過10,000元為最高處罰。
貸款專員若是想更新執照,許可前教育的要求是在更新執照前必須完成的再教育。 依據國家外匯管理局的法案,要求所有的放款人牌照申請人, 必須完成20小時的預售許可證的教育,課程包括以下具體領域:
a。三個小時的聯邦法律和法規
b。三個小時的職業道德,包括欺詐,消費者保護和公平貸款的問題
c。兩個小時的訓練與非傳統抵押貸款的放貸標準產品市場
並不是坊間的每一個地產學校都可以提供再教育的課程。預售許可證的再教育的學校,必須經由NMLS批準。當貸款專員在申請取照前, 必須經過國家考試及格。考試要求國家持牌貸款經紀人必須通過一個合格的筆試。 題庫的製作, 是由NMLS開發和管理。 並經由認可的測試提供商, 反覆模擬及測試後, 才能正式派上用場。國家外匯管理局的法案,要求測試的目的是充分衡量一個人的知識和理解,在適當的地方,包括:
a。職業道德;
b。聯邦法律和法規,有關抵押貸款發起;
c。國家有關按揭承造的法律和法規;
d。聯邦和各州的法律法規,包括指令欺詐行為,保護消費者權益,非傳統抵押貸款市場,和公平的貸款問題。
安全測試包括兩個部分,一個國家的成分的考試,和各州獨特州法的考試。加州有自己州立案命題的考試組件。MLO許可證代理希望,以滿足測試要求執照的申請人,必須通過每個組件與考試分數不低於75%的問題的正確答案。若是放款人牌照申請人,希望尋求在一個以上的州或司法管轄區的執照,在這些國家必須通過獨特的國家元件測試。如果要安排考試,申請人必須先註冊並建立一個NMLS記錄 。初始登記的步驟是不收費過程。至於應試的程序, 申請人可以參考“MLO測試手冊”為指導,以完成此過程。如果申請人第一次考試不成功,不能馬上再報考第二次。 法律上規定,一個強制性的30天的等待期是必須的。 若是申請人前三企圖通過考試都失敗。第四次嘗試後,等待期為180天。
在2006年及2007年間, 美國地產進入了前所未有的噴火行情。 不但是待售屋在市場上存貨少得可憐, 就算是在市場上待售的物業, 價錢高得令人嘖嘖稱奇, 筆者曾經在媒體上為文警告當時的買者, 以這樣屋齡, 這樣屋况的物業,怎麼可以賣到如此不合理的天價。 這樣的交易,只能用被利潤衝昏頭,來形容這個不合理的市場。 雖說地產買賣的市場, 本來就是一個願打, 一個願挨的兩廂情願。然而, 看清楚金融風暴推波助瀾的幕後元凶, 乃是來自於太過浮濫的放款, 以及充斥在市場上華而不實的貸款廣告, 甚至這樣的文宣, 已經近乎詐欺般的放款宣傳。 而且業者在媒體上投入大筆的廣告經費, 漫天撲地的大肆宣傳。 在那地產極為瘋狂的兩年間, 把自己的房子重新貸款, 拿出現金加入炒房, 似乎是當時的全民運動。
尤其在2006年時,這些近乎零頭款, 零費用, 低得令人無法置信的前期貸款利率, 更掀起了炒紅房市的序曲。 這些看起來近似不用還的貸款廣告,吸引一波又一波對於貸款產業不甚熟捻的炒房族, 不計較無法負擔的後期貸款利率, 只想短綫操作, 賺了就跑。 深怕錯過了這個千載難逢,日有一價的地產市場, 就喪失了賺錢的良機, 那時候的買主, 只要看到物業上市, 價錢不回, 屋況不驗,紛紛像飛蛾撲火般的跳入賣場。 然而地產泡沫終究有被剌破的時候, 次貸風暴的傷害力不僅針對美國, 更波及了全世界。 在2010年出爐的抵押貸款專員的管理法規, 就針對不實的貸款廣告, 訂定了極為嚴格的規定。 其中幾條具體的規定如下:
A。貸款處理廣告或是廣告包銷商,當通過貸款廣告或其他方式,溝通或提供貸款信息。 這樣的媒體,包括名片,信紙,宣傳冊,標誌,率列表,或其他宣傳物品使用。 不論是個人,或是將執行的按揭貸款專員的任何活動,都必須取得許可證代理,作為按揭貸款專員。否則不得承作這樣的貸款廣告。 也就是說, 所有的貸款廣告都有法源根據, 不得肆意任為。
B。 只有領有貸款專員執照的經紀人, 才能從事貸款廣告或包銷商廣告活動。 其他未領照的個人,不得向公眾表示,通過廣告或其他方式的溝通或提供信息,包括名片,信紙,宣傳冊,標誌,率列表,或其他宣傳物品使用,任何有關貸款活動的廣告。 只有領照的個人, 才有資格可以執行任何按揭貸款專員活動。
C。 任何受僱於按揭貸款專員的獨立承包商, 但未領有貸款專員執照者,不得從事在處理廣告,或包銷商為住宅按揭貸款的貸款的活動。除非獲得並維持按揭貸款專員的認可。每個獨立的承包商貸款或承銷商, 必須獲得並維持代理。 並根據本條作為按揭貸款的專員, 他們都應擁有並保持一個有效的唯一標識符由NMLS號碼。
而且地產局規定,任何一個按揭貸款專員在承作抵押貸款的廣告, 都必須就其廣告活動提出報告。 加州貸款法規要求必規定。 自二零一零年一月一日起,所有持牌人必須到房地產局報告,如果他們作出安排,或住宅物業,1至4個單位作抵押的貸款服務廣告。該報告必須由廣告活動開始後30天之內,必須完成在線表格RE 866 -按揭貸款活動通知。而當廣告事件不再執行,或不打算執行貸款發放住宅按揭貸款,貸款專員應填寫並提交在線更新RE 866, 做出徹銷的通知。
此外, 現行的地產及貸款法規也明白的規定, 不論是貸款專員選擇繼續保留, 或是取消您的住宅按揭貸款的專員地位。 當然也包括更新您的狀態,如果貸款專員將要執行的住宅按揭貸款活動,維修資金的進出,買/賣筆記等,這些活動不包括發起貸款專員背書,那麼只要貸款專員的仍舊持有有效的執照,必須依照法規做出一定的RE 866通知, 在呈報的紀錄中, 必須準確地反映每個活動中的細節和金額。貸款專員若未依照法規陳述執行的活動, 會被課予罰款。罰款的額度, 由申請未能提交所需的通知起日開始計算。報告未依規定提交立案的第30天起,每天一百元(100美元),此後以不超過10,000元為最高處罰。
貸款專員若是想更新執照,許可前教育的要求是在更新執照前必須完成的再教育。 依據國家外匯管理局的法案,要求所有的放款人牌照申請人, 必須完成20小時的預售許可證的教育,課程包括以下具體領域:
a。三個小時的聯邦法律和法規
b。三個小時的職業道德,包括欺詐,消費者保護和公平貸款的問題
c。兩個小時的訓練與非傳統抵押貸款的放貸標準產品市場
並不是坊間的每一個地產學校都可以提供再教育的課程。預售許可證的再教育的學校,必須經由NMLS批準。當貸款專員在申請取照前, 必須經過國家考試及格。考試要求國家持牌貸款經紀人必須通過一個合格的筆試。 題庫的製作, 是由NMLS開發和管理。 並經由認可的測試提供商, 反覆模擬及測試後, 才能正式派上用場。國家外匯管理局的法案,要求測試的目的是充分衡量一個人的知識和理解,在適當的地方,包括:
a。職業道德;
b。聯邦法律和法規,有關抵押貸款發起;
c。國家有關按揭承造的法律和法規;
d。聯邦和各州的法律法規,包括指令欺詐行為,保護消費者權益,非傳統抵押貸款市場,和公平的貸款問題。
安全測試包括兩個部分,一個國家的成分的考試,和各州獨特州法的考試。加州有自己州立案命題的考試組件。MLO許可證代理希望,以滿足測試要求執照的申請人,必須通過每個組件與考試分數不低於75%的問題的正確答案。若是放款人牌照申請人,希望尋求在一個以上的州或司法管轄區的執照,在這些國家必須通過獨特的國家元件測試。如果要安排考試,申請人必須先註冊並建立一個NMLS記錄 。初始登記的步驟是不收費過程。至於應試的程序, 申請人可以參考“MLO測試手冊”為指導,以完成此過程。如果申請人第一次考試不成功,不能馬上再報考第二次。 法律上規定,一個強制性的30天的等待期是必須的。 若是申請人前三企圖通過考試都失敗。第四次嘗試後,等待期為180天。