漫談地產(貸款)系列之九 談談不動產估價(中)

                                             開利地產負責人李秉信

      在不動產估價原則分類中， 可以說是五花八門。 只要須用不動產作質押的產業， 就有它既定的估價原則。 由以下圖解可知， 光是不動產這個行業估價原則有十幾種之多。 一定會有人有所疑問， 為什麼會有這麼多不同的估價原則?這個道理是很簡單的。 因為不動產的種類實在是太多了。  每一種不同類型的地產， 都有量身訂作估價的準則。 如果用相同的原則去評估所有不同類型的地產， 所估出來的價值，一定會有所偏頗， 而造成貸款銀行存放款比例上的誤判。

    因此在估價師的分級上， 就分成了四級， 只有第四級的估價師才能承接商業房地產的估價。 由此可見估價领域的分工之細， 要求之嚴格。 在2006年房地產大漲所引起的地產泡沫， 隨之引起的金融危機及景氣蕭條。 而讓許多的美國民眾破產而失去家園。 美國政府事後檢討房價不合理的起火點， 是由於估價不正確而造成了貸款詐欺。 因此在現在地產市場上的估價 方法上，有非常嚴格的法規要求。 估價都必須由估價公司發包， 不再容許估價個體户的存在，特別注意估價者和被估價者双方間是否存在利害關係。 非常嚴格的要求估價客觀性及正確性。而貸款者和估價師之間若有所勾結及詐欺， 而造成放款銀行的損失時， 估價師會承當訴訟及牢獄的追訴。

     如同適用於住家房地產的估價原則， 就和商業房地產的估價方式大不相同。 舉個例來說，前者(住家地產) 如果要以相同或相似物業在市場上售出的行情， 作為估價的比較。 須要取類似物件至少三至五筆以上， 估價才能成立。 住家房地產的取樣有效日期，以出售日距估價日一百八十天為準， 超過日期範圍者都不予採納。 有些政府擔保的貸款要求更嚴格，只取估價日九十天以前成交的比較標的地產為主， 超出這個期限的比較標的都不予採納。 其比較法以消去法為準。 也就是取樣屋有比標的物好的機能就予消去取樣屋價值， 不如的機能就用還原法加回取樣屋的價值， 最後的逼近物產價值就是標的物的估價。

    而後者(商業地產)則以商業地產本身的孳息和獲利為估價的原則， 同時参考附近市場行情以及建造成本。同樣是商業房地產， 旅館的估價又和購物商場及教堂的估價大不相同。 旅館的價值往往是以平均房價及住房率， 佐之以年收益的倍數作為参考售價。 旅館本身有没有加入聯鎖，也關係到單價的加成數。 購物商場的估價則和其收益比息息相關。 佐之以地段及建物的年份作加減。而教堂比較缺少較價標的物，則以造價，或是以 建築價或是工程成本作為估價的参考。 由以上的舉例可見， 估價是一 門非常專業的領域。如有機會的話下回我會一一為您分析詳解。本篇只介紹估價名稱和其制式程序。



 不動產估價程序如下：

一、確定估價基本事項:

                 首勘估標的內容、價格日期、種類及條件。

                 估價目的。

二、擬定估價計畫。

·        確定作業步驟。

·        預估所需時間、人力、經費。

·        擬定作業進度表。

三、蒐集資料。

·        勘估標的之標示、權利、法定用途及使用管制等基本資料。

·        影響勘估標的價格之一般因素、區域因素及個別因素。

·        勘估標的相關交易、收益及成本資料。

四、確認勘估標的狀態。

五、整理、比較、分析資料。

§  實例之價格屬正常價格、可調整為正常價格或與勘估標的價格種類相同者。與勘估標的位於同一供需圈之近鄰地區或類似地區者。與勘估標的使用性質或使用分區管制相同或相近者。

§  實例價格形成日期與勘估標的之價格日期接近者。

六、運用估價方法推算勘估標的價格。

§ 確認勘估標的之基本資料及權利狀態。

§ 二、調查勘估標的及比較標的之使用現況。

§ 確認影響價格之各項資料。

§  作成紀錄及攝製必要之照片。

七、決定勘估標的價格。

八、製作估價報告書。