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漫談地產(貸款)系列之八十九 美國地產交易的特色(2)
開利地產負責人 李秉信
許多來自海外的投資客都不知道,在美國地產法令的設計上, 不論是法條的結構, 或是立法的精神, 都是非常偏頗消費者的。 也就是說, 在買賣上的法令, 主要是以保護買方作出發點的。 在租賃上立法的精神, 常常是以房客的權利作為最大的考量。 在這樣法條內容的設計下,作為買方的經紀人,在作為買方代表時, 一定要秉持著如臨深淵, 如履薄冰戒慎謹慎的心理, 依照法律的規定, 如實的告知物業所有的現狀。千萬不可以掉以輕心, 粗心大意, 傷害到買方的權利。 否則若是被買方追訴, 常常是處於理虧的立場。更有過份者, 有些經紀人, 不知利害輕重,為了賺取佣金,竟然惡意隱瞞標的物業的缺陷, 刻意誤導買方。 如果兩這對簿公堂, 經紀人執照都有被吊銷的可能。 買方若是知道自己的權益是被保護的, 更能夠以經紀人受委託的角色, 要求買方經紀盡自己最大忠實責任, 為買方爭取最大利益。
以這種為買方及賣方爭取最大權益的基礎下, 作為雙方經紀並不是一件很容易作好的角色。 必竟買方和賣方的利益是相衝途的。 若是買方得到好處, 通常是賣方有所損失, 反之亦然。 雙方經紀要作到皆大歡喜的結果, 是須要有很豐富的經驗, 及很高的智慧。在實務上, 筆者就常常觀察到, 越來越多的賣方經紀人體驗到, 若在掛牌廣告上,不如實的全然及全部告知買方, 賣方經紀人所承擔的責任實在是很重, 更遑論擔任雙方經紀人的角色, 如何站在代表雙方的角色上, 批露出最客觀的現狀。 於是在官方掛牌網的設計上, 幾乎是把所有屋況的細節, 都鉅細靡遺放在詢問問卷的表列上。 這類網上的問卷, 動轍這有二十幾頁之多。 許多剛出道經紀人, 在填寫這類間卷時, 多半是漫不經心, 交差了事。 其實 這樣的作法,是個非常有風險的動作。 要知道買賣本身沒事就沒事。 一有糾紛時,一份填寫清楚網上掛牌問卷, 是保護賣方及賣方經紀人, 是否有如實告知買方現況的重要證據。
同樣的,當買方經紀人向買方推銷任何個標的物業時,買方經紀人有義務, 要將房屋掛牌廣告的全部內容告訴買方, 這通常是提供一份掛牌廣告的打印件。 而且更細心的買方經紀人,應該要在雙方進入合約前, 仔細的向賣方經紀人詢問標的物業的現狀。 不論是物業結構上的缺陷, 或者是最近花過大錢的裝修, 不是單憑賣方口頭的告知, 就可以交差了事。 買方經都有義務提醒買方在產權過戶之前,聘請專業人士進行房屋檢查(PropertyInspection) 。這是買方經紀必須要注意的細節,如果買方不願花錢進行房屋檢查,必須要簽下書面的同意書, 放棄檢查物業現狀的權利, 並解除追訴經紀人的責任。 筆者在實務上就常碰到, 買方為了節省檢查的費用, 或是覺得檢查耗時費力而放棄檢查的權利。 在過戶後才發現房屋有重大缺陷,地基破裂房屋下陷,這是個危險建物。 但是買方自願放棄檢查權利, 並簽下了切結書。而且最重要的是,事前沒有人知道這樣的現狀, 所以無法告知買方,那麼買方就只能自行承擔後果了。
筆者就曾經遇到過,有些來自海外的投資客, 或許是財大氣粗, 資金雄厚, 常常以為買賣物業就像是在市場上買菜樣, 口頭出價, 討價還價就可以完成交易。 更有些買家不諳英文, 但在出價時, 覺得自己是現金買家, 賣方必須遷就我的語言。 出價時必須包含自己本身要求的出價條件, 就信手寫中文出價單, 要求賣方接受出價交易。 這樣的作法不能說是不對, 只是讓大家覺得買方不懂規矩。 雙方啼笑皆非。 殊不知, 在美國地產業中, 由於相關法令繁瑣複雜, 而且在程序上有一定的時效限制,必須有專業的律師才能起草購房合同, 保護買方及賣方的權利。在美國,Offer就是一份買方單方面簽訂, 但是尚未生效的房屋買賣合同,當這份合同交給賣方,賣方同意並簽字後,這個Offer就成了一份生效的合同,對雙方具有了約束力。由於房地產交易的複雜性,在美國,房產經紀人是禁止起草合同的,那麼誰有資格起草合同呢?只有專業的執業律師, 才有資格設計出價合同。 而且只有加入經紀人同業協會的經紀人, 才有資格使用這些制式的契約。
在實務上,所有與房地產交易有關的合同,都是依照各地的地產法律規定,由各州的房地產協會,聘請的專業律師依照聯邦法和各州的法律起草的。 換句話說,這些格式合同的條款,從某種程度上都是法律條文的直接反映,對買賣雙方都是公平的。 因此,若是買方想要瞭解地產法令裡對於買方權利的保護, 由出價合同中相關的條款規定, 就會有個大致的印象。 對於買方經紀而言,只需要把握好格式合同中的空白地方,就可以大致掌握整個出價合約的內容。比如價格、付款方式和某些選擇項。填寫這些空白處時,買方的經紀人會向你作出解釋,幫助買方決定怎麼填寫。如果格式合同之外你還有額外要求,比如你要求賣方把冰箱、洗衣機、家具一起留下,你可以填寫補充合同(Addendum)作為Offer的組成部分。值得注意的是,這些格式合同都有版權,房地產協會會員之外的人士是不能使用的,如果賣方不通過經紀人直接在門前插牌子賣房子,將來簽訂合同時是不能使用這些格式合同的。
在制式的出價合約上, 一定會含有出價訂金的條款。 在制式的作法上,美國的房產仲介代收客戶交易款項, 是稀鬆平常的狀況。 但是, 這是海外投資客常常會詢問的問題, 不誠實的房屋經紀人會不會捲款潛逃我的訂金, 從此人間蒸發, 造成買方的損失。 在地產法規中嚴格的規定,美國的房產中介在銀行開立的帳戶,分為自有帳戶和客戶保證金帳戶(Trust Account),客戶支付的購房定金和其他款項,屬於保證金性質,必須存入保證金帳戶。這個帳戶是沒有利息的,房產中介公司不能夠利用該帳戶的餘額獲利。此外,美國的購房者一般在提供offer時會附上一份定金支票,如果賣方沒有在offer上面簽字,這張支票是不用去銀行兌現的。一旦賣方在Offer上面簽了字,房產中介就,會把定金支票存入自己的客戶保證金帳戶,或者按買方的要求直接轉入過戶公司的帳戶。房產中介的保證金帳戶受到政府管理部門的監督,一旦發現帳實不符或有挪用的情況,就會受到最嚴厲的處罰,嚴重者會被吊銷執照或入獄。如果交易不成並非買方的責任,定金通常都會順利返還給買方。
許多來自海外的投資客都不知道,在美國地產法令的設計上, 不論是法條的結構, 或是立法的精神, 都是非常偏頗消費者的。 也就是說, 在買賣上的法令, 主要是以保護買方作出發點的。 在租賃上立法的精神, 常常是以房客的權利作為最大的考量。 在這樣法條內容的設計下,作為買方的經紀人,在作為買方代表時, 一定要秉持著如臨深淵, 如履薄冰戒慎謹慎的心理, 依照法律的規定, 如實的告知物業所有的現狀。千萬不可以掉以輕心, 粗心大意, 傷害到買方的權利。 否則若是被買方追訴, 常常是處於理虧的立場。更有過份者, 有些經紀人, 不知利害輕重,為了賺取佣金,竟然惡意隱瞞標的物業的缺陷, 刻意誤導買方。 如果兩這對簿公堂, 經紀人執照都有被吊銷的可能。 買方若是知道自己的權益是被保護的, 更能夠以經紀人受委託的角色, 要求買方經紀盡自己最大忠實責任, 為買方爭取最大利益。
以這種為買方及賣方爭取最大權益的基礎下, 作為雙方經紀並不是一件很容易作好的角色。 必竟買方和賣方的利益是相衝途的。 若是買方得到好處, 通常是賣方有所損失, 反之亦然。 雙方經紀要作到皆大歡喜的結果, 是須要有很豐富的經驗, 及很高的智慧。在實務上, 筆者就常常觀察到, 越來越多的賣方經紀人體驗到, 若在掛牌廣告上,不如實的全然及全部告知買方, 賣方經紀人所承擔的責任實在是很重, 更遑論擔任雙方經紀人的角色, 如何站在代表雙方的角色上, 批露出最客觀的現狀。 於是在官方掛牌網的設計上, 幾乎是把所有屋況的細節, 都鉅細靡遺放在詢問問卷的表列上。 這類網上的問卷, 動轍這有二十幾頁之多。 許多剛出道經紀人, 在填寫這類間卷時, 多半是漫不經心, 交差了事。 其實 這樣的作法,是個非常有風險的動作。 要知道買賣本身沒事就沒事。 一有糾紛時,一份填寫清楚網上掛牌問卷, 是保護賣方及賣方經紀人, 是否有如實告知買方現況的重要證據。
同樣的,當買方經紀人向買方推銷任何個標的物業時,買方經紀人有義務, 要將房屋掛牌廣告的全部內容告訴買方, 這通常是提供一份掛牌廣告的打印件。 而且更細心的買方經紀人,應該要在雙方進入合約前, 仔細的向賣方經紀人詢問標的物業的現狀。 不論是物業結構上的缺陷, 或者是最近花過大錢的裝修, 不是單憑賣方口頭的告知, 就可以交差了事。 買方經都有義務提醒買方在產權過戶之前,聘請專業人士進行房屋檢查(PropertyInspection) 。這是買方經紀必須要注意的細節,如果買方不願花錢進行房屋檢查,必須要簽下書面的同意書, 放棄檢查物業現狀的權利, 並解除追訴經紀人的責任。 筆者在實務上就常碰到, 買方為了節省檢查的費用, 或是覺得檢查耗時費力而放棄檢查的權利。 在過戶後才發現房屋有重大缺陷,地基破裂房屋下陷,這是個危險建物。 但是買方自願放棄檢查權利, 並簽下了切結書。而且最重要的是,事前沒有人知道這樣的現狀, 所以無法告知買方,那麼買方就只能自行承擔後果了。
筆者就曾經遇到過,有些來自海外的投資客, 或許是財大氣粗, 資金雄厚, 常常以為買賣物業就像是在市場上買菜樣, 口頭出價, 討價還價就可以完成交易。 更有些買家不諳英文, 但在出價時, 覺得自己是現金買家, 賣方必須遷就我的語言。 出價時必須包含自己本身要求的出價條件, 就信手寫中文出價單, 要求賣方接受出價交易。 這樣的作法不能說是不對, 只是讓大家覺得買方不懂規矩。 雙方啼笑皆非。 殊不知, 在美國地產業中, 由於相關法令繁瑣複雜, 而且在程序上有一定的時效限制,必須有專業的律師才能起草購房合同, 保護買方及賣方的權利。在美國,Offer就是一份買方單方面簽訂, 但是尚未生效的房屋買賣合同,當這份合同交給賣方,賣方同意並簽字後,這個Offer就成了一份生效的合同,對雙方具有了約束力。由於房地產交易的複雜性,在美國,房產經紀人是禁止起草合同的,那麼誰有資格起草合同呢?只有專業的執業律師, 才有資格設計出價合同。 而且只有加入經紀人同業協會的經紀人, 才有資格使用這些制式的契約。
在實務上,所有與房地產交易有關的合同,都是依照各地的地產法律規定,由各州的房地產協會,聘請的專業律師依照聯邦法和各州的法律起草的。 換句話說,這些格式合同的條款,從某種程度上都是法律條文的直接反映,對買賣雙方都是公平的。 因此,若是買方想要瞭解地產法令裡對於買方權利的保護, 由出價合同中相關的條款規定, 就會有個大致的印象。 對於買方經紀而言,只需要把握好格式合同中的空白地方,就可以大致掌握整個出價合約的內容。比如價格、付款方式和某些選擇項。填寫這些空白處時,買方的經紀人會向你作出解釋,幫助買方決定怎麼填寫。如果格式合同之外你還有額外要求,比如你要求賣方把冰箱、洗衣機、家具一起留下,你可以填寫補充合同(Addendum)作為Offer的組成部分。值得注意的是,這些格式合同都有版權,房地產協會會員之外的人士是不能使用的,如果賣方不通過經紀人直接在門前插牌子賣房子,將來簽訂合同時是不能使用這些格式合同的。
在制式的出價合約上, 一定會含有出價訂金的條款。 在制式的作法上,美國的房產仲介代收客戶交易款項, 是稀鬆平常的狀況。 但是, 這是海外投資客常常會詢問的問題, 不誠實的房屋經紀人會不會捲款潛逃我的訂金, 從此人間蒸發, 造成買方的損失。 在地產法規中嚴格的規定,美國的房產中介在銀行開立的帳戶,分為自有帳戶和客戶保證金帳戶(Trust Account),客戶支付的購房定金和其他款項,屬於保證金性質,必須存入保證金帳戶。這個帳戶是沒有利息的,房產中介公司不能夠利用該帳戶的餘額獲利。此外,美國的購房者一般在提供offer時會附上一份定金支票,如果賣方沒有在offer上面簽字,這張支票是不用去銀行兌現的。一旦賣方在Offer上面簽了字,房產中介就,會把定金支票存入自己的客戶保證金帳戶,或者按買方的要求直接轉入過戶公司的帳戶。房產中介的保證金帳戶受到政府管理部門的監督,一旦發現帳實不符或有挪用的情況,就會受到最嚴厲的處罰,嚴重者會被吊銷執照或入獄。如果交易不成並非買方的責任,定金通常都會順利返還給買方。
法界無上正等正覺智慧 |
無一法可修 |
無一法可得 |
無一法可言 |
法界之音 一切有為法 如夢幻泡影 如霧亦如電 應做如是觀