漫談地產(貸款)系列之七十四  買方必須知道的地產術語

開利地產負責人 李秉信

  在美國購買物業是非常有保障的， 不但是產業分工非常細密， 各司其職。 而且每個領域都有詳密的立法， 承作人執照資格規定， 道德規範要求，以及可以執業範圍的限制。 這麼分工細緻的目的， 乃在於 嚴格的預防利益掛鉤， 每一環節彼此相扣， 互相監控，不讓詐欺集團可以用一條龍的手段， 相互掩飾來欺騙購屋人。 美國地產界這樣的作法，堪稱是在全世界地產業中， 規劃的最嚴密的。 但是套句中國人常說的話， 隔行如隔山。從另外一個角度來說， 每個產業分工那麼細， 法條多如牛毛， 光是地產經紀人， 都不見得全然瞭解貸款經紀人的業務。 更徨論， 絕大多數一般的購屋者，多半都是首次購屋，那有那麼豐富的專業知識， 及嚴格訓練， 來面面俱到每個法規和細節。

       雖然說是，每個產業都有其執照人所要求的法規及限制， 但是作為購房的您，一定要在購屋前，對於美國房產交易中的幾個名詞認識清楚。否則一知半解， 雞同鴨講。可能會對您造成， 在交易上認知的誤解。 因為誤判情勢而造成不必要的損失。這樣的例子在實務上經常發生， 就拿大家最熟悉的房屋估價來說， 大多數的人都會誤以為房屋估價就是房屋檢查。 殊不知在估價師的業務中， 他們在乎的是房屋及物業的尺寸， 並比較在市場上相同標的的價值， 給予被估價物業， 最接近當今市場的所值， 作為放款銀行貸款額度的依據。 而物業檢驗師並不在乎物業的價值， 他們的業務，著重在於物業是否有結構上缺陷， 功能是否完整， 建物是否依照法規建築。 一般的買主很難理解，同樣是在檢查房屋， 怎麼得出來的報告， 結論差得這麼多。

    今天就筆者在實務上的經驗， 介紹讀者認識一下， 在美國買房中自己須先下的工夫， 以及必須知道的幾個地產和貸款名詞。買主自己要先進入狀況， 才能夠和你的地產及貸款經紀人， 用相同的語言溝通。 所謂好的交易， 就是能夠在對的時候， 向對的物業， 作出對的選擇。

一、房屋抵押貸款(Mortgage)：許多買主若是無法用現金購屋時, 就必須把所購房子作為抵押, 申請貸款.購屋者，可向金融機構(例如銀行或信用合作社)申請房屋抵押貸款。

二、可調整抵押貸款ARM :絕大多數的買主，在美國買房時， 都會申請貸款。 在貸款市場中可供選擇的產品極多， 但是萬變不離其宗， 產品的選擇不外是可調整抵押貸款，或固定利率抵押貸款。 可調整抵押貸款通常有一段時間利率固定，此後會隨市場波動。 但是大部分可調整抵押貸款利率都有最高上限。

三、攤還年限(Term)：這是完全還清貸款的年數，對於傳統貸款而言，通常是15、20或30年。一些比較特殊性及靈活性的貸款， 攤還期限又有七年或者四十年的選擇。

四、頭款(Down Payment)：這是房產交易所付的第一筆款項，通常建議買家支付房價的20%作為頭款，若沒有那麼多錢，買家還有很多其他選擇。例如政府所擔保的貸款， 頭款的額度就可以低至3.5%。

五、信用分數(Credit Score)：對於放款銀行而言， 每個借款人都是陌生人。 如何從眾多的申請者中， 區分出誰是可靠的借款者， 信用分數是個很重要的工具。這個數字反映某人的信用史，以及他還清貸款的可能性，用來決定借錢者對放貸機構成的風險。這是金融機構用來決定房貸利率的因素之一，你可在Credit.com每個月免費查詢兩個信用分數。

六、點數(Points)：很多人不懂房貸點數的作用， 說的簡單些， 就是提前支付的費用，基本上就是預付利息。許多買主因為個人的信用因素， 或者是貸款成數太高， 所能貸到的利率不盡理想。 聰明的買主會在買賣契約中， 要求賣方為買方買下點數。 就是在交割時付給放貸機構，每個點等於房貸的1%，通常可減少每月償還的房貸。

八、房貸詳細攤還時間表AmortizationSchedule  : 這表會以表列的方式告訴買主， 當他以定期付款的方式逐步還清債務(例如房貸)，該表會詳細說明利息和貸款本金一已還多少，還剩多少。

九、聯邦住屋局房貸(FHA Mortgage)：這是聯邦住屋局(FHA)擔保的房貸，頭款僅為借貸金額的3.5% ，但是需要支付最初保險費1.75%。另外還要支付年度保險費，後者根據貸款金額、貸款對房價的比率、以及攤還年限而有所不同。借錢民眾需符合某些規定，才能申請這種房貸。

十、交割費用(Closing Costs)：這是交割(付錢取得產權轉移)時支付的費用，通常包括貸款發放、律師和產權保險，相當於貸款金額的2%到5%。這筆費用對於買方而言, 是一筆不輕的負擔. 尤其對於申請聯邦住屋局房貸的買主而言, 現金本來就不充裕, 那有多餘的資金支付. 有經驗的買方會在契約中加註條件, 希望賣方能夠幫忙分擔.

十一、Escrow中保賬戶 :在房屋交易中，第三方將報關房屋的買房資金丶產權等。 中保賬戶就像是律師，會在交易結束後，將交易雙方應得的資金或房屋放給各方。

十二、房地美/房利美 :房利美和房地美是美國政府機構，從貸款人手中購買房貸，從而穩定房市並讓美國人更買得起房屋。

十三、翻修轉賣Flipping :翻修轉賣是地產投資的一種房市，即購買房屋再等到房屋升值或進行裝修改造使之升值再轉手出售。

十四、誠信估值Good Faith Estimate :誠信估值是指購買房屋所需所有成本。 在買家獲得房屋貸款之前，將會得到房屋的誠信估值，從而對比各種不同的貸款機構，擇優而用。

十五、抵押權Lien :抵押權是當房屋主人欠債或欠費時，可以針對房屋使用抵押權。 抵押權擁有者(即債權人)可以賣房屋來追債。

十六、銀行預批Pre-Approval :此過程要求買家提供其收入和債務證明。 貸款人通常會在此過程中核查借款人的信用記錄。

十七、貸款機構預審Prequalification:貸款機構或第三方核算借款人借款數量和借款時限。

十八、優級貸款利率Prime Rate :優級貸款利率是商業銀行為最好的客戶提供的貸款利率。 這些客戶通常是大型公司，信用記錄良好。

十九、溺水Underwater :當房屋的市場價值低於其未還的貸款時，便是溺水屋。

二十、貸款審核Underwriting :貸款審核是貸款人在決定是否貸款給借款人時的過程。 通常貸款人通過借款人的信用分數丶信用歷史丶收入丶債務和房屋價值來決定是否發放貸款。